文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kā容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人i)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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