5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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