文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(c庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思hǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。