近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(j关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些ī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(g关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些ōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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