文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数rong>

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。