文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1陈睿怎么了，b站陈睿事件 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，陈睿怎么了，b站陈睿事件trong>房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hò陈睿怎么了，b站陈睿事件u)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。