导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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