导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017妥否的意思是什么，妥否的用法年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi妥否的意思是什么，妥否的用法)来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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