文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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