5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)work on的用法以及语法，workon的用法总结石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(work on的用法以及语法，workon的用法总结xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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