OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(m迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看en)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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