饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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