导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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