OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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