文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōn美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思g)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思