5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(qu发字有几画，发字有几画五行什么àn)指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(d发字有几画，发字有几画五行什么ìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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