饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)2l是多少毫升 2l是多少升信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不2l是多少毫升 2l是多少升菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为22l是多少毫升 2l是多少升7万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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