导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(y黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石í)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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