OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出(ch琪琪格蒙语什么意思ū)现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那琪琪格蒙语什么意思(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边(b琪琪格蒙语什么意思iān)也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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