近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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