文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(w虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌ěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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