OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(没带罩子让捏了一节课感受zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(y没带罩子让捏了一节课感受ī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)没带罩子让捏了一节课感受平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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