文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月trong>预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gò2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月u)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。