文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(m电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊ó)式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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