OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíntan1等于多少，tan1等于多少兀g)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备tan1等于多少，tan1等于多少兀租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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