导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第凝神静气的意思 凝神静气是成语吗一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％凝神静气的意思 凝神静气是成语吗。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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