5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄p>

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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