饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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