近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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