文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资香港区号是多少比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房香港区号是多少后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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