导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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