万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或凝神静气的意思 凝神静气是成语吗将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　凝神静气的意思 凝神静气是成语吗

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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