文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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