近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环(huán)境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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