近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(j郑业成是否已婚 郑业成是几线演员í)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hón郑业成是否已婚 郑业成是几线演员g)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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