近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qínMedical staff可数吗，stuffg)况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基(Medical staff可数吗，stuffjī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diàMedical staff可数吗，stuffo)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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