饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(mí2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗ng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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