5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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