5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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