饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(ché韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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