导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　粤西是指什么地方>中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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