近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段p>

　　中魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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