一(yī)线城市(shì)，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二(èr)手房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息为什么这么重(zhòng)要？首先二(èr)手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还在(zài)“认(rèn)真”实(shí)施这条政(zhèng)策(cè)的城市(shì)，最后深圳是(shì)房价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回暖有利(lì)于深圳楼(lóu)市总体回暖，最(zuì)后(hòu)深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二(èr)手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方(fāng)参考价（指导价），银行核定房价以网(wǎng)签备(bèi)案价和评估价孰低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价真(zhēn)正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家大行(xíng)表示“尚未(wèi)接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需要持续(xù)的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研(yán)究总监严跃进认为，本次(cì)政策大概率为真，更(gèng)多体现为(wèi)银(yín)行贷款等(děng)领(lǐng)域按(àn)照新(xīn)的规则进(jìn)行，但不(bù)会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是(shì)不(bù)用发文(wén)件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横(héng)空出(chū)世。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布(bù)了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价(jià)盘，直接(jiē)按照当时(shí)的市场价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能按照指导价(jià)来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万的(de)房子，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折即(jí)700万，那(nà)么首付3成210万，加上(shàng)需要全(quán)款(kuǎn)支付(fù)的部(bù)分，实际首付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事(shì)实也(yě)确实(shí)证(zhèng)明了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根(gēn)据安(ān)居客的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城(chéng)市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个(gè)大中城市(shì)房价只有(yǒu)6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研(yán)究中心数(shù)据显示：成交(jiāo)量(liàng)上，二(嗤笑的意思èr)手房指导价出台当年(nián)，深圳二手住宅(zhái)成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格(gé)方面，与(yǔ)二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂(guà)牌(pái)价(jià)低于及(jí)接近参考价(jià)的房(fáng)源占比大幅增加。2023年(nián)一季(jì)度，深圳各区二(èr)手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的人(rén)，才(cái)能(néng)深切的感知其(q嗤笑的意思í)威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农三年前(qián)高杠(gāng)杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月供(gōng)12万，最终(zhōng)亏损(sǔn)1000万(wàn)破(pò)产。据(jù)媒体推测(cè)，如果案例属实(shí)，买家的实际购房成(chéng)本高达20万/平，目(mù)前(qián)价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人(rén)这两年感受到了(le)太多“心(xīn)酸”。二(èr)手房成交量创下多年新低，学区房神话不(bù)再，房(fáng)产中介(jiè)的日子难(nán)过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以(yǐ)来(lái)，实施了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低调退出，目(mù)前只有(yǒu)深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最近一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女(nǚ)家庭和职住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家(jiā)庭在新房计分制度(dù)政(zhèng)策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅销售价(jià)格(gé)变动情况来(lái)看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价(jià)格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经(jīng)同比增长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这是一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房(fáng)地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个词(cí)，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面(miàn)不(bù)就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船(chuán)不(bù)就翻了(le)？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一(yī)大(dà)波(bō)正在路上...

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