近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收(0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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