文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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