文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīn磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子g)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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