近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一6千克等于多少斤 6千克是多少磅方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至6千克等于多少斤 6千克是多少磅4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收(shō6千克等于多少斤 6千克是多少磅u)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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