5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨戊戌年是哪一年慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房戊戌年是哪一年企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè戊戌年是哪一年)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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