导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物>

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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