饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉机构相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南(n新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉án)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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